Loi Béteille pour la location de logement à Vannes, ou ailleurs

En effet, une réforme de la loi Béteille du 22.12.10 est désormais opérationnelle. Elle permet pour les bailleurs de location non meublée de simplifier la récupération de votre bien en cas d’absence du locataire.

Mise en pratique sur un appartement à Vannes

Imaginons  pour une location à Vannes que tous les occupants du logement aient quittés les lieux sans laisser d’adresse, sachant que personne n’est venu réclamer un transfert de bail en vertu de l’article 14 de la loi de 1989. Le bailleur peut « mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement » (art. 14-1 loi Béteille). Il est nécessaire de procéder par voie d’huissier.
Après un mois sans réponse du locataire, l’huissier peut se rendre sur place et entrer dans le logement par tous moyens nécessaires pour constater l’abandon. Il dressera un procès-verbal avec si besoin un inventaire des biens laissés sur place. Il suffira alors de déposer une simple requête auprès du tribunal d’instance.

Procédure simplifiée pour disposer à nouveau de votre bien immobilier

Si les locataires ont débarrassés les lieux ou encore si un défaut de paiement du loyer est constaté, vous récupérerez votre bien plus simplement et libre à vous de le revendre ou de louer .

Attention : pour cette dernière étape, un délai d’un ou deux mois est nécessaire, l’huissier devra retourner dans le logement et dresser un second PV pour faire le nécessaire.

Une affaire confirme les limites de la LRAR pour notifier un congé. En particulier si l’un des titulaires du bail, absent lors du passage du facteur, ne va pas la chercher à la Poste. En pareille situation, une cour d’appel avait validé avec bon sens un congé pour vendre en prenant en compte la date de l’avis de passage. Sa décision vient d’être sèchement censurée par la Cour de cassation (civ. 3e, 13.07.11). Il se déduit de son arrêt que, sauf à faire intervenir un huissier à temps, un AR en ordre est exigé pour la validité du congé (à ne pas égarer….). Et que c’est alors sa date qui peut seule être retenue pour vérifier le bon respect du préavis de six mois. La leçon est claire : un bailleur/ADB sera prudent d’en passer systématiquement et d’emblée par un huissier, pour éviter toute mésaventure.

Résiliation côté locataire.

On lit encore trop souvent que ce régime ne s’appliquerait pas aux congés des locataires, tel pour calculer le délai de préavis et la date de fin du bail. Et qu’il faudrait, à cet égard, retenir la date de l’avis de passage, là où un bailleur ou ADB était absent pour réceptionner la LRAR, pour une raison ou une autre, c’est faux !

Sauf à recourir à un huissier, c’est l’AR qui seule compte pour apprécier la régularité d’un congé donné par le bailleur. Mais cela vaut aussi pour calculer le délai de préavis… pour un congé donné par un locataire !

Vous cherchez à louer votre bien ou vous êtes vous-même à la recherche d’une location ?

Dans cette situation on se pose souvent une question: pourquoi faire appel à une agence immobilière? La question sous-jacente est surtout celle du coût que génère ce type de prestation. Le retour sur investissement sera-t-il à la hauteur de vos attentes?

Première chose à noter : que vous soyez locataire ou propriétaire, les honoraires d’agence ne sont redevables qu’en cas de contrat signé. En effet, les conseils et les visites sont des services gratuits.

Pour les bailleurs
La location d’un bien immobilier peut s’avérer très laborieux et assez pointu en termes d’obligations juridiques pour les non-initiés. C’est là qu’interviennent les agences immobilières . Dans le cadre d’un mandat de location elle se charge pour vous de :
• Rechercher des locataires
• Publicité dans divers supports (sites internet, journaux, vitrines …)
• Rédaction des baux d’habitation
• Etat des lieux d’entrée et de sortie des locataires
• Conseils pour le paiement des charges de copropriété, taxes d’ordures ménagères et travaux de maintenance
• Conseils en gestion des contentieux
• Conseil juridique et fiscal

Pour les locataires

Cela vous permet de gagner un temps précieux car la sélection des biens est faite directement en fonction de vos attentes.

En cas de litige ou contentieux, notre équipe vous conseillera et aidera les 2 parties conformément à la législation en vigueur.

Le magazine notaire-ouest.com , nous propose ce mois-ci un dossier spécial sur l’immobilier dans le Morbihan. Nous vous en présenterons ici les grandes lignes mais nous vous invitons vivement à le consulter dans sa totalité dossier spécial immobilier dans le Morbihan.

Première constatation de cette étude, les prix de l’immobilier dans le Morbihan  restent relativement stables.

Sur Vannes,  après 2 années difficiles, l’activité immobilière est de nouveau en progression. Vannes et son agglomération propose une offre variée et attire ainsi un large public.

Lorient et son agglomération quant à elle offre un marché homogène en terme de prix. Le profil des acquéreurs y est  majoritairement jeune. En effet, une acquisition de biens immobiliers sur 2 est faite par une personne de moins de 40 ans.

Sur Auray et son pays, les prix de l’immobilier progressent à nouveau après 2 années moroses (réajustement en 2009 et stabilisation en 2010).

Selon les notaires du Morbihan, les prix moyens des maisons, dans le pays de vannes, ont progressé entre 2010 et 2011, mais ils restent en deça de ceux de 2008.

Pour finir,  notons que le golfe du Morbihan reste une destination prisée et la demande intérieure reste forte.

Histoire de goût personnel, le choix d’acheter dans du neuf ou de l’ancien est souvent guidé par des besoins spécifiques.

Pour vous aiguiller dans vos choix, voici quelques indications :

Le confort et l’optimisation de l’espace

Le neuf est le mieux loti dans ce domaine. Chaque année, les promoteurs immobiliers doivent intégrer les nouvelles normes de constructions (thermique, phonique), toujours plus draconiennes, afin d’offrir un meilleur confort de vie à l’habitant. Acheter un logement neuf, c’est donc l’assurance d’avoir un bien aux nouvelles normes de sécurité (installations électriques, plomberie, chauffage récent…) avec une installation et une isolation phonique et thermique optimale répondant aux récents labels liés aux économies d’énergie, des charges moins élevées.
Le neuf offre également la possibilité de profiter d’équipements collectifs en bon état (ascenseur, parking, câblage, vidéo surveillance.) Ce type d’acquisition permet de bénéficier d’aides fiscales (prêt à taux zéro, réduction d’impôt via le crédit, etc.), d’une suppression partielle de la taxe foncière pendant les 2 premières années, et d’un régime fiscal différent lors de l’achat, les frais et taxes sont 2 à 3 fois plus faibles que dans l’ancien.

Les travaux

Dans le neuf évidemment pas de gros travaux à prévoir. A partir de la livraison, vous êtes tranquille pendant une dizaine d’années. La garantie décennale engage la responsabilité du promoteur en cas d’éventuels défauts mettant en cause la solidité du logement ou le rendant impropre à sa destination. Mise en place dès la livraison, cette garantie ne joue qu’à partir de la deuxième année.
Dans l’ancien, des travaux sont souvent à prévoir. Les dépenses peuvent vite grimper pour une rénovation plus importante (l’ouverture de murs, plomberie, électricité, chauffage). Attention hormis les travaux à entreprendre dans le futur logement il faut également s’informer de ceux prévus par la copropriété.

L’entrée dans les lieux

Pour ceux qui sont pressés de trouver leur logement, les logements anciens demeurent la solution la plus rapide. A partir de la signature du compromis de vente, deux à trois mois sont nécessaires pour passer devant le notaire et avoir en poche les clefs de son bien immobilier.

Dans le neuf, les délais sont plus longs. A partir de la date de réservation, il faut compter entre 12 et 24 mois pour prendre livraison du bien et entrer dans les lieux. L’achat s’effectue sur plans, c’est ce qu’on appelle la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Atout du neuf: la possibilité de moduler son appartement.

Différence de prix entre les logements neufs et les logements anciens

A situation équivalente, on note qu’un logement neuf est souvent plus cher qu’un logement ancien, mais à cela nous allons apporter des nuances… En effet, « certains promoteurs diront sans hésitation que le neuf est moins cher que l’ancien, en précisant que le différentiel de prix entre un logement neuf et un logement ancien s’amenuise si on établit une comparaison du coût immobilier sur 10 ans, en raison des charges élevées dans l’ancien, et l’accroissement des travaux obligatoire pour la remise aux normes des logements. Comme la loi de juillet 2003 imposant une réhabilitation, d’ici fin 2018, du parc des ascenseurs privés installés avant août 2000. Sans parler des diagnostics obligatoires pour bien informer le futur acquéreur de l’état réel du logement (l’installation gaz, électricité, la performance énergétique, etc.) sans obligation d’effectuer les travaux, certes, mais, en fonction du résultat, cela incitera à une négociation à la baisse de la part de l’acheteur » (source toutsurlimmo.

Les frais d’actes notariés

Payés par l’acheteur, ces frais avoisinent 2 % du montant de la transaction dans le neuf (bien achevé depuis moins de 5 ans) et de 6 % à 8 % dans l’ancien.

Les principaux avantages fiscaux sont conservés
Loi Scellier BBC 2012 :

• 13 % pour les investisseurs de 2012 qui s’engagent à louer l’appartement sur 9 ans
• 17 % pour les investisseurs de 2012 qui s’engagent à louer l’appartement sur 12 ans.
• 21 % pour les investisseurs de 2012 qui s’engagent à louer l’appartement sur 15 ans.
• Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.
• Pas de plafond de ressources du locataire mais un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d’implantation géographique du bien immobilier. Les zones éligibles à la défiscalisation Scellier BBC sont les zones A, A Bis B1 et B2 (Pluneret, Vannes, Ploeren, Auray)

Le terme de compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est le 1er acte juridique qui relie et engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Via cet acte le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier et un acheteur s’engage à acheter ledit bien. L’acte précise les conditions de vente du bien. Il peut être soit un acte authentique signé chez le notaire, soit un acte sous seing privé.

Lors de l’établissement de cet acte, il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte, représentant 10% du prix de vente du bien.

Avant de signer un compromis de vente, vous devez vous assurer que le bien correspond à ce que vous recherchez. Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Contrairement à la promesse de vente, il s’agit d’une vente ferme et définitive. Si l’acheteur se rétracte, il devra abandonner l’acompte versé au vendeur. Seule la réalisation d’une des conditions suspensives peut rendre le contrat nul.

A noter que jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique, le vendeur reste propriétaire du logement, et donc responsable des risques et des dégâts susceptibles d’être causés dans ce logement.

Notre agence immobilière sur Vannes a pour objectif de vous apporter des réponses adaptées à vos besoins en terme d’achat immobilier ou de location immobilière. Nos conseillers, sont à votre service, pour mettre à votre disposition des annonces immobilières de qualités et vous guider dans vos achats immobiliers sur le secteur de vannes.

Le site de notre agence immobilière sur Vannes vous propose désormais de nouvelles fonctionnalités:

• Présentation des programmes immobiliers neufs sur la région de Vannes (Saint Avé, Theix, Ploeren etc…) et Auray (Port de St Goustan, Pluneret, Etel) proposés par Bernard Jehanno Promotion

• Moteur de recherche multicritères de biens immobiliers sur la région de Vannes à la vente ou en location

• Une carte dynamique pour visualiser la localisation des biens proposés à la vente et à la location par l’agence Gwénola Jehanno

• L’actualité du marché immobilier

Nous espérons que ce notre site répondra à vos attentes et que vous trouverez le bien qui vous convient !